Transaccional

FSC tiene una larga experiencia aportando valor a sus clientes que necesitan expandirse, consolidar sus inmuebles, renovar o reestructurar los contratos de arrendamientos, necesitan desinvertir u obtener rendimientos de inmuebles que no se ocupan.

Nuestros servicios transaccionales son:

  • Representación de Usuarios: búsqueda organizada y planificada de oficinas y/o espacios industriales tanto para alquilar como para comprar.
  • Proyectos de unificación de oficinas: unificación de oficinas con la finalidad de mejorar la productividad, reduciendo costes de ocupación y mejorando la productividad y mejorando la organización y la eficiencia del entorno de trabajo.
  • Implantaciones llaves en mano: localización y construcción sedes de oficinas y centros de producción y naves de almacenamiento a la medida de las necesidades del cliente.
  • Sale & Leaseback: utilización de los activos inmobiliarios de la empresa para obtener financiación no bancaria.
  • Inversión y Desinversión de activos: asesoramiento especializado en la adquisición y venta de oficinas, centros de producción, naves de almacenamiento y cualquier otro tipo de activo inmobiliario.

 

Cada uno de los anteriores servicios sigue un procedimiento diseñado por FSC, a manera de ejemplo, a continuación se explican los pasos que seguiría un Proyecto de Desinversión:

Proyecto desinversión

A modo de ejemplo se detallarán los procesos en un Proyecto de Desinversión. FSC aconseja se sigan los siguientes pasos:

Transaccional Ferran Servicios Corporativos

Nota: todos los plazos pueden variar sustancialmente dependiendo de la complejidad y tipo de inmueble/s.

a)     Consultoria / due diligence:

Las due diligences deben realizarse con anterioridad a la venta, de esta manera se evita que, una vez seleccionado el comprador, se pueda modificar el precio por la aparición de sorpresas de última hora.

FSC será responsable de la coordinación y suministro de los datos relativos a la Due Diligence y de la selección de cualquier especialista técnico que participe  en la operación.

Con ello no se excluye la posibilidad de que el inversor quiera comprobar algún dato por sí mismo o de que, tras la compra, disponga de un plazo de tiempo para hacer reclamaciones.

Asimismo, esta transparencia en el proceso de análisis permite que los compradores realicen el estudio de forma seria y no incorporen primas de riesgo que reduzcan el precio.

El tiempo estimado para realizar una due dilligence previa es de tres semanas, aunque, hay que tener en cuenta que quizás será necesario realizar una auditoría medioambiental con lo que el tiempo podría alargarse.

b-c)  Proceso estudio de mercado y Opinión de Valor

La finalidad de la opinión de valor es comercial, será establecer el valor de mercado del activo en condiciones normales de venta.

El valor de mercado es  el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Para realizar la opinión de valor es necesario entender el producto desde un punto de vista técnico, urbanístico y de mercado. Es decir, una vez conceptualizado el producto en un contexto de mercado se podrá definir quién es el comprador. Si se sabe cómo piensa el comprador, se podrá conseguir el máximo dinero al identificar el grupo de compradores que pagarían más por el activo.

Para la realización del estudio de mercado se contrasta el inmueble con la oferta existente en la zona, disponibilidades, precios, construcciones en curso y programadas, además de la oferta y la demanda existente en el área de influencia.

La valoración de mercado podría quedar afectada en caso de que el inmueble no cumpla con ciertas normativas, por lo tanto, como anteriormente hemos indicado, se recomienda realizar una due diligenceprevia. Es importante anticiparse a posibles problemas en el proceso de venta debido a causas técnicas, contaminación etc. que pueda originar reticencias en el comprador o renegociación del precio. En consecuencia sería aconsejable realizar una auditoría medioambiental, analizar la presencia de asbestos en la cubierta, etc.

d)   Libro de Venta

La finalidad del libro de ventas, es resumir en un único documento toda la información necesaria referente al inmueble y a la transacción, que permita a los potenciales compradores presentar sus ofertas. En todo caso, es definir de manera muy clara la oportunidad.

Entre otros aspectos el Libro de Ventas deberá incluir:

Rango precio mínimo de cierre: FSC establece conjuntamente con el cliente un precio mínimo de cierre del inmueble, por debajo del cual no se aceptarán ofertas.
Carta de confidencialidad si se considera necesario.
Aceptación condiciones del proceso. el cliente  puede en todo momento alterar cualquier de las condiciones del proceso y hasta paralizarlo si lo desea. El cliente no aceptará responsabilidades de ningún tipo.

e)  Comercialización

Una vez conocido el producto, realizada la opinión de valor, se decidirá cuál será la mejor estrategia con el objetivo de minimizar el tiempo de comercialización y maximizar el precio final de compra-venta.

La comercialización tendrá una mayor probabilidad de éxito si se tiene un alto conocimiento del producto y su mercado. Sobre todo, si se diseña una estrategia comercial para dar la mayor visibilidad al inmueble para que sea conocido por los potenciales interesados.

FSC
se apoya en distintas herramientas de marketing como:

  • Sinergias Grupo Ferran
  • Publicación en los principales portales inmobiliarios
  • Publicidad prensa escrita (diarios y revistas especializadas)
  • Mailings
  • Red de agentes o consultores inmobiliarios
  • Rotulos

 

f)   Formalización: negociación y cierre

La fase de formalización consiste en los siguientes puntos:

  • Elaboración contratos
  • Coordinación abogados
  • Coordinación due dilligence comprador
  • Coordinación de la firma ante Notario

 

El servicio incluye el apoyo del departamento jurídico de Ferran.  Es práctica habitual que el cliente tenga su propio asesor jurídico, a quien reportará el departamento jurídico de Grupo Ferran.  De lo que se trata es de poner nuestra experiencia y especialización en asuntos inmobiliarios al servicio del cliente, para la posterior ratificación por parte de su asesor jurídico.