Cuando las empresas buscan oficinas, frecuentemente quedan impresionadas por las apariencias de los edificios, su localización y su renta.
Generalmente no son conscientes de temas como la situación financiera de la propiedad, la gestión de las instalaciones, de los espacios comunes, la tendencia de los gastos de comunidad para los próximos 10 años, las empresas vecinas en el edificio, el entorno y sus servicios, y otros factores que pueden transformar una aparente buena operación de arrendamiento, en una mala operación de arrendamiento.
Para proteger su empresa, necesita prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. ¿Qué tan buena es la gestión del edificio?
Se debe ir más allá de las apariencias del edificio para determinar si una propiedad será un buenpartnerdurante el tiempo de duración del contrato de arrendamiento. Normalmente las apariencias de un edificio son buenas, más en los días de visita previa a la negociación y esto suele ser satisfactorio al principio, pero no olvide que la relación contractual puede durar muchos años.
FSC tiene en cuenta el índice de satisfacción de los arrendatarios actuales del inmueble para determinar como responde la propiedad a las incidencias o mantenimiento del edificio, es importante responder a preguntas como: ¿La propiedad responde de manera diligente ante una incidencia?, ¿La propiedad realiza mantenimiento preventivo?, ¿La propiedad tiene un equipo de personas que conocen el edificio y resuelven las incidencias?
2. ¿Desde un punto de vista financiero, cómo es el inmueble comparado con otros?
Esto requiere un trabajo de evaluación preliminar. Es fundamental entender si el edificio tiene problemas financieros, si la propiedad tiene problemas financieros; y si alguno de estos problemas puede afectar el mantenimiento del edificio repercutiendo en las condiciones de trabajo por problemas de seguridad, limpieza, climatización, etc.
FSC reportará cuanta deuda tiene el edificio, hará un análisis financiero de la propiedad, realizará un comparativo de los gastos de comunidad con otros edificios similares y determinará si se han realizado o postergado los mantenimientos considerados críticos para el edificio concluyendo si pueden esperarse mayores gastos de comunidad en los próximos años.
3. ¿Cuáles son las condiciones físicas de los inmuebles?
Hay muchos factores que dificultan a un potencial arrendatario entender las capacidades de un edificio sin un análisis técnico de las instalaciones en profundidad. Por ejemplo, la climatización y la ventilación pueden que estén diseñadas para open space y la empresa requerir un espacio panelado, lo más normal es que la propiedad le diga que es solo cuestión de dividir, pero normalmente no lo es; las divisiones afectarán las instalaciones de climatización, salidas de emergencia, planes de evacuación e inclusive las licencias de actividad. Adecuar las instalaciones a las necesidades del arrendatario puede implicar un importante coste. Edificios que parecen modernos y flexibles, pueden tener un mantenimiento no apropiado o unas cacterísticas técnicas que lo hagan poco flexible y con un coste de implantación demasiado elevado.
4. ¿Se deben comparar los gastos de comunidad del edificio que nos interesa con otros?
Muchas operaciones de arrendamiento pueden parecer similares pero si se compara los gastos de comunidad durante el tiempo de arrendamiento pueden que exista un importante extra-coste. Por ello es aconsejable hacer un análisis de las instalaciones y servicios como de los gastos de conserjería, honorarios de gestión, impuestos, gastos de climatización, electricidad, agua, mantenimiento, limpieza, etc. Este análisis permitirá entender los costes actuales y futuros; y le permitirá determinar cual de las opciones es realmente más económica a pesar de la repercusión de gastos de comunidad.
5. ¿Es posible que existan inconvenientes ocultos relacionados con la ubicación del edificio?
Los futuros arrendatarios puede que valoren positivamente la ubicación porque está cerca de una estación central de transportes, del distrito financiero o de una zona bien comunicada por Autopistas y puede quedar asombrado del estado del edificio cuando realiza la visita durante las horas normales de trabajo. Ahora bien, hay empresas que tienen personal con horarios de trabajo más amplios, o diferentes a los habituales, y es importante conocer cuáles son las condiciones de la vecindad en esos horarios. Es posible que sea necesario un refuerzo de transporte, seguridad o comedor comunitario.
6. ¿Podrían otros arrendatarios del edificio ser un inconveniente?
Es importante entender que ocupantes actuales tiene un inmueble ya que podría haber un call center o una empresa de la administración pública que implique un alto tráfico y un elevado uso de los ascensores, plazas de aparcamiento y servicios del edificio o riesgos de seguridad. Por otro lado, hay que entender las superficies que los actuales arrendatarios ocupan y sus necesidades de expansión.